Nincs könnyű helyzetben az, aki most kezd lakásfelújításba vagy építkezésbe.
Mire érdemes figyelnie annak, aki most szeretné így vagy úgy életre hívni álmai ingatlanát, milyen buktatókkal találhatja szembe magát az ember és hogyan vészelheti át a munkálatokkal járó feszült hónapokat a lehető legkevesebb idegeskedéssel?
A lakásfelújítás vagy építkezés idegőrlő tud lenni, rengeteg kihívást, döntést, megoldandó problémát jelent, azonban az erőfeszítés és a megpróbáltatás idővel megtérül. A kormányzati támogatások lökést adtak a keresletnek, 2021-ben többnyire megnövekedett várakozási és kivitelezési időre, szakmunkáshiányra és költségnövekedésre kell számtani, ez különösen igaz a főváros környékére, valamint a Balaton térségére, Nyugat-Magyarországon pedig leginkább Vas és Győr-Moson-Sopron megyére.
Építkezni abból a szempontból egyszerűbb, hogy nagyobb munkákra nagyobb eséllyel találni szakembereket, hiszen egy nagyobb projekt különösen vonzó lehetőség lehet egy alvállalkozónak, a folyamatos munkaellátás miatt, Kisebb munkák elvégzésére nehezebb szakembert találni. A kisebb felújítási munkákban még inkább kiütközhet a munkaerőhiány, egyszerűen azért, mert a kisebb beruházásokkal kevésbé szeretnek foglalkozni a vállalkozók:
A felvonulási és szervezési terhek szinte ugyanolyanok, mint egy nagyobb munka során, így általában akkor vállalnak kisebb megbízást, ha a munkadíj kompenzálja őket. Fajlagosan a kisebb munkák drágábbak lesznek, önmagában egy pár négyzetméteres burkolásért például van, hogy elkérnek 40-50 ezer forintot is, amit kénytelenek a magánépíttetők kifizetni, még úgyis, hogy tudják, hogy a reál értéke ennek a munkának alacsonyabb.
A munkálatokhoz szükséges anyagok árai exponenciálisan növekednek, épp ezért egy árelemzés során már nem opció, hogy egy adott évre előre fixnek tekinthessük a költségeket.
Felújításra szoruló házat vegyünk vagy inkább telket, és építkezzünk?
A felújításoknál érdemes azzal számolni, hogy a ház egyes szerkezeteibe utólagosan már nem fog tudni belenyúlni a tulajdonos, nem is érné meg sok esetben kicserélni például a födémet, vagy egy teherhordó falat. Ráadásul az elképzelésekben is érdemes lejjebb adni, hisz csak nagyon sok ráfordítás árán lehet olyan, mint egy nulláról felépített új otthon.
Generálkivitelezővel dolgozzunk, vagy inkább sok kisebb vállalkozóval?
Korántsem csak kényelmi szempontokban van különbség egy generálkivitelezős és egy saját magunk által szervezett építkezés között: utóbbinál maximum 5 millió forintig lehet visszaigényelni az áfát, a 27%-os áfatartalommal kiállított számlákon keresztül, míg egy generálkivitelező általi építkezésnél, aki megszervezi az összes munkafolyamatot, egységesen él a kedvezményes 5%. Ugyanakkor a generálkivitelezők jellemzően ezt a különbözetet beépítik az árazásuk során. Ennek ellenére is megérheti egy megbízható generálkivitelezővel dolgozni, hiszen a szervezéssel és a lebonyolítás összefogásával nem az új háztulajdonosnak kell foglalkoznia, ráadásul az építkezés során felmerülő problémákat is könnyebben, gyorsan meg tudja oldani valaki, akinek bőven van tapasztalata.
Akkor tud egy magánépíttető jól, generálkivitelező nélkül dolgozni, ha van egy kompetens műszaki ellenőre, aki segít az építkezés összefogásában. Műszaki ellenőrt jogszabályilag nem kötelező fogadni, annak ellenére, hogy az a feladatuk, hogy az építtető érdekeit képviseljék, akár a kivitelezővel szemben is. Jelenleg az építési napló vezetése sem kötelező, de ez is hasznos, mert nyomon követhető, hogy milyen ütemben és sorrendben követték egymást az egyes részfeladatok, ezért érdemes a kiválasztott vállalkozóval naplóvezetésre is szerződni.
A műszaki ellenőr többnyire a már elkészült építészeti terveknél kapcsolódik be az építkezésbe, ekkor kapja meg a kivitelezői ajánlatokat az építtető, így már van egy műszaki tervdokumentáció, ami alapján az ellenőr is be tudja árazni a saját munkáját. Ritkább, de létező lehetőség, hogy az ellenőr már a tervezés során is képviseli a családot, így a ház szerkezetéhez szükséges alapanyagok kiválasztásában is segíthet, ezek ugyanis már a tervezéskor eldőlnek.
A 4 legfontosabb lépés az építkezésnél a következő:
- Az ideális telek megtalálása.
- Az építész megtalálása, aki jártas a környékbeli szabályozásokban és a lehetőségekben.
- Műszaki ellenőr és/vagy kivitelező megtalálása.
- A műszaki ellenőr jóváhagyásával, a kivitelezővel egyeztetve elkészülhet az ütemterv, azzal együtt az építkezés is.
Így lehet egyszerűbben megfelelni a szigorú energetikai követelményeknek
Ha valaki építkezik, észben kell tartania a szigorú energetikai követelményeknek való megfelelést is. Ez plusz költséget jelent az építtetők számára, méghozzá a gépészeti és a megújuló energiarészarány fedezésének szempontjából. Néhány trükkel azonban közelebb kerülhetünk a ház az energetikai követelmények eléréséhez:
- árnyékolás, árnyékolószerkezetek: érdemes olyan előtetőt építeni, ami nyáron kívül tartja a napsugárzást, de télen az alacsony hajlásszögűeket beengedi,
- az ablakok felülethez viszonyított aránya olyan legyen, hogy télen elég fényt hozzon be, de nyáron ne okozzon problémát a felmelegedésnél,
- az épület tájolása, kialakítása: minél kompaktabb egy épület, annál jobbak lesznek ezek a mutatók és a tető bekerülési költsége is töredéke lesz, ha nincsenek felesleges geometriai váltások,
- a növényzetnek nagyon jó nyáron az árnyékolóhatása, de télen, amikor lehullanak a levelek, beengedik a napfényt,
- érdemes összegyűjteni a csapadékvizet és locsolásra, vagy mosdó öblítésre azt hasznosítani.
Mindenki megbízható, precízen dolgozó szakembert, céget szeretne találni. Aztán amikor szembesül azzal, hogy rájuk lehetetlenül sokat kell várni, hirtelen jó lesz bárki, aki éppen ráér. Aztán kiderül, a választás rossz volt: a kár jelentős, a kóklereket elmeszelni esélytelen.
El lehet ezt kerülni?
Nincs olyan ember, aki a közelmúltban ne hallott volna történetet arról, hogyan torkollott egy lakásfelújítás, fürdőátépítés vagy ablakcsere káoszba és anyagi csődbe. Ilyen helyzetbe akárki kerülhet, a kóklerek kiszűrése meglehetősen nehézkes, mert Magyarországon – és általában Európában – nem szabad információt gyűjteni és kiadni arról, melyik cég jó és rossz kivitelező. Ilyen nyilvántartás hivatalosan nem létezik, a jó szakemberekre pedig hónapokat, vagy akár éveket kell várni. Viszont,
ha akad valaki, aki azt mondja, tud burkolni, és ígéretet tesz a feladat elvégzésére, sokan azonnal megbízzák. Aztán a hibás munka több százezer, vagy akár milliós kárt is jelenthet.
Ilyen alvállalkozókra még generálkivitelezők is ráfanyalodnak, a munkaerőhiány ugyanis hatalmas, az esetek egy részében pedig olyan emberek vállalnak építőipari munkát, akiknek nincs megfelelő szakmai ismeretük.
Kevés a garancia
A kókler kivitelezőket elvileg el lehet kerülni, de a gyakorlatban ez elég nehéz, és ebben nem sokat segítenek a hivatalos nyilvántartások sem.
Az építőipari cégeknek regisztrálniuk kell a Magyar Kereskedelmi és Iparkamarához, annak nyilvántartásában szerepel, hogy milyen tevékenységet folytathatnak, milyen szakembereik vannak. Az mindenképpen ad valamilyen biztonságot, ha a megrendelők ezeket az adatokat ellenőrzik. Viszont önmagában az, hogy a cég szerepel a kamarai nyilvántartásban, még nem garancia semmire, ugyanis a szakmai szervezet nem kezeli a vállalkozásokra érkező esetleges panaszokat, a cégben történt változásokat.
Egyes nyugat-európai országokban jellemzően komolyabb jogosultságai vannak a kamaráknak, ott a működési engedélyt is azok – vagy szakmai szövetségek – adják ki. A vállalkozásokat ellenőrzik, megnézik, milyen munkát végeznek, a panaszokat kivizsgálják. Ha az értékelésekből kiderül, hogy a szakembereik nem megfelelőek, a kamara visszavonhatja a működési engedélyt is. Itthon erre nincs gyakorlat.
Cégtemetők
Az valamelyest segítséget jelent, ha az építőipari vállalkozást a cégnyilvántartásban is ellenőrzik, de a mindenki számára elérhető ingyenes rendszerekből nem kérhetők le azok az adatok, amelyek egyértelműen jelzik a problémákat. A fizetős cégnyilvántartások már mutatnak olyan céghálót, amelyből egyből látszik, ha mondjuk egy cégvezető egymás után buktatott be cégeket, a sokadik végrehajtást indítják ellenük, ne adj isten az ügyvezető már nem is tölthetne be ilyen pozíciót.
Persze minden ellen ez sem véd, hiszen sok kókler – főleg, ha már elterjedt, hogy vállalkozásai problémásak, és online fórumok vannak tele a nevével – nem maga indít új céget, hanem rokona, ismerőse neve alatt jegyezteti be újabb cégét. Mindenesetre a cégadatokat egy-egy nagyobb munka előtt mindenképp tanácsos átböngészni.
Kell a referencia
Hiába van egy-egy cégnek csodaszép honlapja, amin sorakoznak a gyönyörű képek, fontos a referenciák megtekintése is. Magyarán rá kell kérdezni, hogy a korábbi munkákat meg tudják-e mutatni, van-e lehetőség arra, hogy az érdeklődő beszéljen akár egy-két korábbi ügyféllel is. Persze lehet, hogy emiatt jó cégek is fennakadnak a rostán, ugyanis a megrendelők által ostromlott jó szakemberek sem szívesen pazarolják idejüket arra, hogy a referenciáikat mutogassák. Egy egyszerű mesterembernél például nem túl életszerű, hogy a napi rohanásban a korábbi megrendelőihez kísérgessen valakit, aki még árajánlatot sem kért tőle.
A jelenlegi munkaerőpiaci helyzetben ugyanis nem a szakemberek és az építőipari cégek versenyeznek a megrendelőkért, hanem fordítva.
Ennek ellenére orosz rulett olyan vállalkozást megbízni, amely referenciát nem tud vagy nem akar felmutatni.
Letétbe tett fizetség
Hátradőlni akkor sem szabad, ha már megvan a kivitelező, hiszen kisebb-nagyobb hibák akkor is becsúszhatnak, ha amúgy jónak tűnik a szakember, megbízhatónak látszik a cég. A bajok elkerülését segítheti, ha a kivitelezést ilyen esetben is építési műszaki ellenőr felügyeli. Rá megéri költeni. Ő a tervezéstől a kulcsrakész állapotig ellenőrizheti a kivitelezés minőségét, időben jelezheti a problémákat. Ez olcsóbb megoldás, mint a munkálatok végén fölméretni a kárt, amikor már nagyobb a gond, a hibák pedig csak visszabontással javíthatók. Ráadásul ilyen esetekben gyakran már ügyvédre is szükség van, komoly elszámolási viták alakulhatnak ki. Főleg, ha a vállalkozó az anyag előlegén túl előre elkéri a munka díját, vagy annak nagyobb hányadát.
Sokan ugyanis – elkerülendő az építőiparra jellemző lánctartozások kialakulását – ezt teszik, annak ellenére, hogy a jogszabály szerint a kivitelezőnek tudnia kell finanszírozni a munkálatokat. Emiatt lehet mindenki számára biztonságos megoldás, ha a kivitelezés megkezdésekor, az előlegen túl, letéti számlán zárolják a szerződésben rögzített összeget, és azt csak akkor oldják föl, amikor az adott szakaszt, munkát átvették, és arról jegyzőkönyv készült. Azt megelőzően sem a tulajdonos nem hívhatja vissza az összeget, sem a kivitelező nem juthat hozzá.
